Assurance de bon fonctionnement d’un bien. Que couvre-t-elle ?

L’assurance de bon fonctionnement est conçue pour protéger les équipements d’une construction.

Est-elle requise par la loi ? Quelle est l’étendue de sa couverture ? Voici toutes les informations essentielles à savoir sur cette garantie indispensable.

Dans cet article nous utiliserons des termes dont voici les définitions :

Maître d’ouvrage : personne physique ou morale pour le compte de laquelle une construction est édifiée ;

Maître d’œuvre : personne ou entreprise qui conçoit et dirige la construction dans un chantier (architecte, constructeur de maisons, etc…).

Qu’est-ce que la garantie de bon fonctionnement ?

La garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipements, ancienne appelée assurance biennale, est une obligation légale assurant la protection des équipements d’un bâtiment. Elle est définie par l’article 1792-3 du Code civil en ces termes « Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception ». Cette garantie oblige le constructeur ou le maitre d’œuvre à réparer ou remplacer les équipements défectueux dans les deux ans suivant la fin des travaux.

La garantie de bon fonctionnement concerne principalement les composants qui peuvent être séparés de la structure principale du bâti, tel que des portes intérieures, des installations de plomberie ou un chauffe-eau électrique inclus lors de la livraison d’une maison ou d’un appartement.

Qui est concerné par l’assurance de bon fonctionnement ?

La responsabilité de la garantie de bon fonctionnement, conformément au Code civil précité, incombe entièrement au constructeur de l’édifice. Cette garantie bénéficie à l’acheteur d’une maison ou d’un appartement, ainsi qu’à tout maitre d’ouvrage.

Elle est applicable aux artisans et entrepreneurs du secteur du bâtiment (tels que les électriciens, plombiers, chauffagistes, etc.), ainsi qu’aux architectes, promoteurs immobiliers, constructeurs de maisons individuelles. De manière plus générale, elle concerne toute entité contractuellement liée au maître d’ouvrage et ayant participé à la sélection ou à l’installation des équipements.

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Le délai de garantie

Cette garantie a une validité de deux ans à partir de la date à laquelle le maître d’ouvrage accepte les travaux. Ce délai est fixé par la loi et est d’ordre public, c’est-à-dire qu’il est possible de l’étendre contractuellement, mais il ne peut en aucun cas être raccourci.

ℹ️ À noter :

Il est nécessaire que le défaut soit détecté pendant ces deux ans de garantie. Cependant, la réparation des problèmes peut avoir lieu après l’expiration de cette période légale.

Garantie de bon fonctionnement : assurance obligatoire ou facultative ?

Pour le constructeur :

À la différence de la garantie décennale, la garantie de bon fonctionnement n’est pas soumise à l’obligation d’assurance. Elle est de ce fait, entièrement facultative pour les professionnels. Toutefois, le maître d’œuvre devra impérativement réparer ou remplacer les équipements défectueux, sans possibilité d’y déroger. Pour éviter de prendre en charge seul les frais de réparation, il est essentiel pour lui de souscrire une assurance de bon fonctionnement.

De nombreux assureurs proposent des polices d’assurance qui intègrent cette garantie, assurant ainsi une protection complète de l’assuré.

Pour le maître d’ouvrage :

Il est impératif pour le maître d’ouvrage de contracter une assurance dommages-ouvrage avant le début des travaux. En outre, il a la possibilité de choisir la garantie de bon fonctionnement, qui est facultative. Cette garantie lui assure une prise en charge et une réparation rapide en cas de sinistre sur ces éléments.

Que couvre la garantie de bon fonctionnement ?

La garantie de bon fonctionnement s’applique aux équipements de l’ouvrage qui peuvent être enlevés, démontés ou remplacés sans endommager la construction, et qui sont conçus pour fonctionner. Cette garantie se distingue de la garantie décennale, qui couvre les éléments structurels (comme les murs, la charpente, la toiture, etc.) en cas de dommages compromettant la solidité ou l’usage prévu de l’ouvrage rendant ce dernier impropre à sa destination. Si un dysfonctionnement d’un équipement affecte l’usage prévu de l’ouvrage, la garantie décennale peut alors être activée.

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Les équipements dissociables couverts par la garantie de bon fonctionnement comprennent par exemple :

  • Portes et fenêtres intérieures, persiennes, volets ;
  • Cloisons mobiles, plafonds suspendus ;
  • Éléments visibles de plomberie (sanitaires, robinetterie, éviers) ;
  • Éléments visibles de chauffage (radiateurs, chauffe-eau) ;
  • Appareils électriques inclus dans l’ouvrage (plaques de cuisson, volets électriques, interphone) ;
  • Systèmes de ventilation ou de climatisation ;
  • Etc.

Cette liste n’est pas exhaustive et évolue avec la jurisprudence des tribunaux. Par exemple, les tribunaux ont précisé que la garantie ne s’applique pas aux éléments inertes (carrelages, moquettes) ni aux peintures et enduits, qui ne sont pas considérés comme des éléments dissociables.

ℹ️ À noter :

Les équipements servant exclusivement à une activité professionnelle dans l’ouvrage ne sont pas couverts par la garantie de bon fonctionnement ni par la garantie décennale, selon l’article 1792-7 du Code civil.

Conclusion

L’assurance de bon fonctionnement, bien que non obligatoire pour les constructeurs, est une protection essentielle pour le maître d’ouvrage. Couvrant une large gamme d’équipements dissociables du bâti, cette garantie assure la réparation ou le remplacement des éléments défectueux pendant deux ans après la réception des travaux. Sa portée, distincte de la garantie décennale, s’étend aux composants qui ne compromettent pas la solidité ou l’usage prévu de l’ouvrage, tel que les installations de plomberie, les éléments de chauffage et les appareils électriques inclus.

Pour les maîtres d’œuvre, bien que cette assurance soit facultative, elle représente une sécurité financière face aux potentiels frais de réparation. Cette garantie reflète l’engagement du constructeur à fournir un ouvrage de qualité et fonctionnel, tout en offrant une protection pour l’acheteur. Sa souplesse permet une adaptation aux besoins spécifiques de chaque projet de construction, faisant de cette assurance un élément clé dans la réalisation et la pérennité des ouvrages immobiliers.

✍️ Contenu mis à jour le 08/05/2024

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