Définition

Le pré-état daté est un document remis par le vendeur d’un lot de copropriété à son acquéreur, au plus tard au moment de la signature de la promesse de vente. Instauré par la loi ALUR du 24 mars 2014 et codifié à l’article L.721-2 du Code de la construction et de l’habitation, il a une finalité unique : permettre à l’acheteur de connaître la situation financière de la copropriété avant de s’engager.

À ne pas confondre avec l’état daté, son cousin proche : ce dernier est établi par le syndic à destination du notaire, au stade de l’acte authentique, et son tarif est plafonné réglementairement. Le pré-état daté intervient plus tôt, s’adresse à l’acquéreur, et n’obéit à aucun plafond tarifaire.

Ce que contient le document

Le pré-état daté rassemble six catégories d’informations :

Rubrique	Contenu
Charges du vendeur	Charges courantes et hors budget payées sur les deux derniers exercices clos
Sommes dues	Montant éventuellement dû par le vendeur au syndicat
Impayés	État global des impayés de charges dans la copropriété
Dettes fournisseurs	Sommes dues par le syndicat à ses prestataires
Fonds de travaux	Montant global et quote-part rattachée au lot vendu
Procédures	Litiges, sinistres et procédures en cours affectant la copropriété

C’est cette dernière rubrique qui intéresse directement le lecteur en matière d’assurance.

Pourquoi ce document est un révélateur de risque assurantiel

Un acquéreur qui achète en copropriété n’achète pas seulement des murs : il achète une quote-part d’un ensemble collectif, avec ses contrats, ses sinistres et ses contentieux. Le pré-état daté est souvent la première pièce qui le lui rappelle.

Les sinistres et procédures en cours. La mention d’un litige avec un assureur, d’une expertise en cours ou d’un recours en garantie décennale sur des travaux de ravalement ou d’étanchéité change radicalement la lecture d’un dossier. Un contentieux non résolu peut se traduire, deux ans plus tard, par un appel de fonds exceptionnel réparti entre tous les copropriétaires — nouveau propriétaire compris.

La santé de l’assurance collective. Le syndicat des copropriétaires est tenu de souscrire une assurance de responsabilité civile, généralement dans le cadre d’un contrat multirisque immeuble couvrant les parties communes. Une copropriété endettée vis-à-vis de ses fournisseurs peut aussi l’être vis-à-vis de son assureur — et un contrat résilié pour non-paiement expose l’ensemble des copropriétaires. La rubrique « dettes fournisseurs » mérite donc une lecture attentive.

La sinistralité implicite. Une copropriété qui accumule les dégâts des eaux voit ses primes augmenter et ses franchises se durcir. Croisée avec les procès-verbaux d’assemblée générale, la lecture du pré-état daté permet d’anticiper ce type de dérive.

L’articulation avec les obligations d’assurance individuelles

Il faut ici rappeler une règle souvent ignorée : depuis la loi ALUR, chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, qu’il occupe le logement ou non (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965).

Concrètement :

• Le copropriétaire occupant satisfait généralement à cette obligation via son contrat multirisque habitation.
• Le copropriétaire bailleur doit souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO), qui intervient en complément — voire en substitution — de l’assurance du locataire, notamment en cas de vacance locative ou de défaut d’assurance du preneur.

L’assurance collective de l’immeuble ne dispense d’aucune de ces deux obligations. Elle couvre les parties communes et la responsabilité du syndicat ; elle ne couvre pas votre responsabilité de propriétaire de lot.

Qui peut établir le document ?

C’est le point le moins connu du dispositif. La loi impose au vendeur de transmettre les informations ; elle ne désigne pas d’auteur exclusif. Le syndic est le mieux placé pour le faire — il détient la comptabilité — mais rien ne l’y contraint gratuitement, et rien n’interdit au vendeur de constituer le document lui-même à partir des pièces dont il dispose : appels de fonds, décomptes annuels de charges, procès-verbaux d’assemblée générale.

En pratique, deux voies coexistent. Passer par le syndic, en acceptant une facturation libre qui varie fortement d’un cabinet à l’autre. Ou bien utiliser un service de pré état daté en ligne, qui structure les données du vendeur dans un document conforme à l’article L.721-2, pour un coût sans commune mesure.

L’enjeu du délai de rétractation

Une précision qui n’a rien d’accessoire : si le pré-état daté et les documents ALUR ne sont pas annexés à la promesse de vente ou remis à l’acquéreur avant sa signature, le délai de rétractation de dix jours ne commence pas à courir. L’acheteur conserve alors une faculté de retrait bien au-delà du délai légal ordinaire.

Pour le vendeur, l’exhaustivité du document n’est donc pas une question de forme mais de sécurité juridique de la vente. Pour l’acheteur, sa lecture attentive — en particulier des rubriques « impayés », « dettes fournisseurs » et « procédures en cours » — constitue le premier vrai audit de risque de son futur immeuble.

À retenir

Le pré-état daté est un document d’information précontractuelle obligatoire en copropriété. Au-delà de sa fonction comptable, il constitue un indicateur précieux de l’exposition assurantielle d’un immeuble : sinistres non soldés, contentieux ouverts, difficultés de trésorerie susceptibles d’affecter les contrats collectifs. Le lire vite est une erreur ; l’omettre, une faute.