Alors que la taxe foncière reste l’une des sources majeures de financement des collectivités territoriales, les projecteurs se tournent désormais vers sa prochaine évolution majeure prévue en 2028. Cette réforme fiscale annoncée vise à rénover en profondeur le mode de calcul de cet impôt local, basé depuis plus d’un demi-siècle sur des valeurs cadastrales devenues obsolètes. Plus de 7 millions de foyers français ont d’ores et déjà constaté une hausse de leur taxe foncière en raison d’une mise à jour des caractéristiques de leurs logements, mais c’est une transformation bien plus ambitieuse qui se profile, affectant potentiellement 32 millions de propriétaires. Au cœur des enjeux, l’équité fiscale et l’adaptation aux réalités du parc immobilier français, avec un impact direct sur la taxation immobilière, les budgets communaux et les finances publiques. Entre volonté de modernisation et défi d’une mise en œuvre complexe, le paysage des impôts locaux est en pleine mutation.
- Enjeu central : modernisation du calcul de la taxe foncière reposant sur des bases cadastrales datant des années 1970.
- Mise à jour en cours : +7 millions de logements impactés par l’intégration des éléments de confort dans leur superficie taxable.
- Réforme 2028 : modification en profondeur du mode de calcul affectant 32 millions de propriétés bâties.
- Objectif déclaré : améliorer l’équité fiscale et ajuster la taxation aux réalités immobilières contemporaines.
- Conséquences attendues : variations du montant de la taxe foncière selon l’ancienneté des logements, avec un lissage prévu pour éviter les hausses brutales.
La taxe foncière en 2025 : une hausse largement ressentie avant la réforme 2028
La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) continue d’être un impôt essentiel pour le financement des collectivités locales, mais aussi un sujet sensible pour les propriétaires. En 2025, plus de 7,4 millions de logements ont vu une augmentation moyenne de 63 euros sur leur facture fiscale suite à une opération de « fiabilisation des bases foncières ». Cette démarche vise à intégrer des éléments de confort jusque-là négligés dans la prise en compte de la superficie imposable : une douche, des WC, ou encore l’électricité peuvent majorer artificiellement la surface taxable d’un logement de plusieurs mètres carrés. Pour beaucoup, il s’agit d’une surprise désagréable, mais ce n’est que la première étape d’un bouleversement plus vaste.
Modes de calcul actuels et disparités territoriales
La taxe foncière est calculée à partir de la valeur locative cadastrale, qui correspond au montant fictif du loyer annuel qu’un propriétaire percevrait pour son bien. Cette valeur est rabattue de 50 % avant application du taux d’imposition fixé par chaque commune, qui peut considérablement varier.
| Ville | Taux de TFPB 2024 (%) | Exemple de taxe pour un appartement de 100 m² (en €) |
|---|---|---|
| Angers | 54,24 | 2 930 |
| Lille | 48,35 | 2 610 |
| Marseille | 44,54 | 2 410 |
| Lyon | 31,89 | 1 720 |
- La valeur locative cadastrale, élément clé, date des années 1970.
- Chaque collectivité ajuste son taux d’imposition librement pour équilibrer son budget communal.
- La suppression de la taxe d’habitation renforce la pression sur la taxe foncière comme levier fiscal.
La ville de Paris, par exemple, a augmenté son taux à 20,5 % en 2023, générant ainsi 600 millions d’euros de recettes supplémentaires.
Pourquoi une réforme fiscale est-elle indispensable pour la taxe foncière en 2028 ?
Le mode de calcul actuel de la taxe foncière repose sur une base trop ancienne, ne reflétant plus les caractéristiques réelles du parc immobilier français. Les valeurs cadastrales établies vers 1970 ont été seulement ajustées par un indice d’inflation chaque année. Or, elles ne prennent pas en compte ni les évolutions des prix immobiliers, ni les rénovations, ni les mutations socio-économiques (gentrification notamment).
Les principales limites du système actuel
- Valeurs cadastrales figées : une procédure uniforme pour un pays aux territoires extrêmement divers.
- Absence de prise en compte des rénovations : les logements rénovés ne voient pas leur valeur fiscale reflétée.
- Injustice fiscale : les ménages modestes peuvent être désavantagés, ainsi que les zones moins valorisées.
- Complexité administrative : la collecte et la mise à jour des bases foncières restent lourdes et incomplètes.
| Constat | Conséquences |
|---|---|
| Bases cadastrales de 1970 inchangées | Déséquilibres entre territoires, effets de seuil |
| Manque de prise en compte des rénovations et évolutions immobilières | Injustice dans la taxation, mécontentement des propriétaires |
| Pression accrue sur les collectivités sans levier fiscal efficace | Besoin urgent d’une réforme fiscale pour garantir les finances publiques |
Face à ces enjeux, le gouvernement a décalé à 2028 la réforme initialement prévue en 2026, en raison de la complexité du chantier et des impacts économiques potentiels.
Quelles modifications de la taxe foncière en 2028 pour les propriétaires ?
La réforme fiscale à venir prévoit une réévaluation complète des bases d’imposition afin d’aligner la taxe foncière sur les réalités immobilières actuelles. Le but est double : remettre à plat les disparités territoriales et corriger les inégalités liées à l’ancienneté des biens.
Les impacts envisagés sur les montants de taxe foncière
- Réévaluation des logements anciens : hausse moyenne de 15 à 20 % de la valeur locative cadastrale pour les bâtiments antérieurs à 1950.
- Allègement pour les logements des années 1960-1970 : diminution estimée de 16 % pour ces biens souvent moins valorisés.
- Effets géographiques : les centres-villes subiront globalement une taxation plus élevée que les périphéries.
- Mise en place de mesures d’étalement : pour éviter des hausses brutales, la hausse sera progressive sur plusieurs années.
| Classement par période de construction | Impact moyen sur valeur locative cadastrale | Conséquence probable sur taxe foncière |
|---|---|---|
| Avant 1920 | +20 % | Augmentation significative de la facture fiscale |
| 1950 et avant | +15 % | Revalorisation sensible de la taxe foncière |
| 1960-1970 | -16 % | Allègement de la charge fiscale |
| Autres périodes | Variable | Impacts divers selon caractéristiques spécifiques |
Ces ajustements devraient contribuer à une meilleure équité fiscale, en favorisant une taxation plus juste et adaptée pour les propriétaires selon la valeur réelle de leur bien immobilier. Pour en savoir davantage, consultez détails sur la réforme de la taxe foncière ce qui pourrait changer en 2028.
Quelles sont les principales raisons de la réforme de la taxe foncière ?
La réforme vise à moderniser un système fondé sur des valeurs cadastrales d’origine 1970, pour mieux prendre en compte les évolutions immobilières, assurer plus d’équité fiscale et soutenir les finances publiques.
Comment la réforme affectera-t-elle les propriétaires d’habitations anciennes ?
Les propriétaires de logements construits avant 1950 verront généralement une augmentation de leur taxe foncière, pouvant atteindre 20 % de hausse de la valeur locative cadastrale.
La réforme entraînera-t-elle une hausse brutale des impôts locaux ?
Un mécanisme d’étalement progressive des augmentations sera mis en place pour éviter des hausses soudaines et préserver le pouvoir d’achat des contribuables.
Le taux d’imposition dans ma commune va-t-il changer avec la réforme ?
La réforme concerne principalement la base de calcul (valeur locative cadastrale). Les communes continueront de fixer leurs taux, ce qui peut amplifier ou modérer l’impact.
Quand la réforme de la taxe foncière entrera-t-elle en vigueur ?
La réforme est prévue pour 2028, après un report lié à la complexité de la mise à jour des bases cadastrales.